СОЛОМОН ДАРСАНИЯ: "ОЦЕНЩИК, КОТОРЫЙ ИДЕТ НА ПОВОДУ У ЗАКАЗЧИКА - ПЛОХОЙ ОЦЕНЩИК"

В результате он рискует не только потерей репутации, но и несет ответственность перед законом.

В середине 1990-х в России появилась новая профессия – независимый оценщик. За прошедшие десять лет сформировался рынок оценочных услуг, появилось законодательство, регулирующее оценочную деятельность, образованы профессиональные общественные организации. Сейчас в России зарегистрировано около 6 тыс. фирм, предлагающих услуги по оценке, из них примерно 40% действуют в Москве. О работе современного независимого оценщика рассказывает заместитель генерального директора ООО «Прайс Информ», член Экспертного совета Российского общества оценщиков (РОО), действительный член РОО, член правления Московского регионального отделения РОО Соломон Дарсания.

- В каких случаях требуется проведение оценки?

- Проведение оценки требуется в следующих основных случаях. При слиянии, поглощении компаний, при судебных спорах имущественного характера, в вопросах, связанных с приватизацией. Если происходит эмиссия акций, требования по оценке обязательны для предоставления их в ФКЦБ - активы должны быть оценены по рыночной стоимости. Если в сделке купли-продажи участвует государственное учреждение – оценка обязательна.

Кроме того, при выдаче кредитов или передаче имущества в залог банки обязательно требуют заключение оценщика.

- Кто обычно выступает в качестве заказчика услуг оценщика?

- Вообще заказчиком может выступить кто угодно. По закону, можно оценивать даже то имущество, которое заказчику не принадлежит. Проблема возникает в том, как получить информацию, которая требуется для оценки. Если мы, как оценочная фирма, сможем добыть необходимую информацию, то сможем и оценить, но погрешность в этом случае может быть выше.

На самом деле, из 6 тысяч фирм, имеющих лицензию на оценочную деятельность, реально работает половина. В качестве «довеска» лицензии берут аудиторские и риэлторские компании, но на деле они оценочной деятельностью не занимаются.

Фирмы, у которых оценка – основной род деятельности, в основном получают заказы от государственных учреждений: Минимущества, Российского фонда федерального имущества, Агентства по реструктуризации кредитных организаций. Многие региональные оценщики стремятся попасть в Москву, поскольку заказы от государственных учреждений распределяются в первую очередь здесь.

У юридических лиц почти всегда есть право выбора, они могут и не привлекать оценщика. Но когда государство вступает в какие-то сделки, в обязательном порядке требуется проведение оценки.

Конечно, к оценщикам обращаются и частные компании, и физические лица. Есть организации, которые именно такими заказами занимаются. Но трудозатраты на обработку разовых заказов очень высоки. Дело в том, что результат работы оценщика - Отчет об определении рыночной стоимости объекта - это труд, соответствующий «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденным постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июня 2001 года.

- А государственных оценщиков не существует?

- Это противоречит законодательству. Независимая оценка – это, прежде всего, независимость от государственных органов. По Федеральному закону №135, принятому в 1998 году, органом, который сегодня регулирует отношения оценщиков, назначено Министерство имущественных отношений РФ. Оно и выдает лицензии на оценочную деятельность. Но ситуация складывается таким образом, что государство все дальше и дальше уходит от контроля над этим процессом. В недрах правительства разрабатываются планы передачи контроля за оценочной деятельностью саморегулируемым организациям. Таковыми могут выступить РОО, Российская коллегия оценщиков, Ассоциация российских магистров оценки, ТПП – у нее тоже есть отделение по оценочной деятельности. Есть проекты законов, которые, по всей видимости, будут приняты Думой, учитывая ее сегодняшний состав, уже в 2004 году. Тогда лицензирование будет прекращено, а Минимущество займется контролем только саморегулируемых организаций, которые будут сами чистить свои ряды.

- Сколько стоит работа оценщика?

- Это зависит от того, сколько времени затрачивает оценщик. Тарифы на оценочную деятельность вырабатываются каждой организацией самостоятельно. Рынок очень плотный, но разброс цен на нем все равно высокий.

На примере Москвы это видно особенно отчетливо. Московское законодательство по оценке имеет отличия от федерального. Существуют фирмы по оценке, аккредитованные при Департаменте имущества города Москвы. Этот департамент требует, чтобы все предоставляемые ему отчеты были от аккредитованных фирм, либо отправляет сам отчет на экспертизу – как правило, в РОО. Аккредитованные фирмы знают, что их отчет будет с легкостью проходить в департаменте, потому и требуют больше денег за свою работу.

Час работы специалиста стоит минимум 30 долларов, а, в зависимости от квалификации, расценки могут доходить до 150 и 200 долларов. В свое время было принято тарифное соглашение, в котором утверждены минимальные расценки на проведение оценочных работ. Для нежилой недвижимости минимальная стоимость за один отчет – 500 долларов при площади около 500 кв.м. Это при условии, что здание стандартное, есть доступ к информации. Так бывает редко. За квартиру однокомнатную придется заплатить минимум 100-150 долларов. Когда происходит оценка для правительства Москвы – это, как правило, очень сложные объекты, в том числе с правовой точки зрения. Ведь оценщик оценивает не столько саму недвижимость, сколько права на нее. В этом случае расценки обычно составляют от 5 тысяч долларов и выше за один проект.

- Что значит – «не недвижимость, а права на нее»?

- Согласно Гражданскому кодексу, собственнику может принадлежать право собственности на здание, включающее право пользования, владения и распоряжения. Человек может расстаться с любой из составляющих либо со всеми тремя, но при этом не лишиться прав собственности. Вот тут и возникают проблемы. Простой пример: продается квартира, в которой прописаны жильцы. Такая квартира может быть продана, но стоить будет существенно дешевле. То же самое с коммерческой недвижимостью – часть офисов может быть арендована на длительный срок. Это тоже приносит изменение стоимости. Здание одно, но если не учитывать различные обстоятельства, возникают и различные стоимости, а отсюда – различия в оценках. Оценщик может не учесть всех факторов – не потому, что он об этом не знал, а потому, что перед ним такой задачи не ставилось.

Таким образом, разные результаты оценки возникают потому, что перед оценщиками стояли разные задачи. Так, кроме рыночной стоимости, существует еще ликвидационная. Ликвидационная стоимость может возникать, например, в случае, если в соответствии с Законом о банкротстве имущество реализуется в двухмесячный срок. В отчете об оценке может быть использована не только рыночная, но и другие виды стоимости, указанные в договоре с заказчиком.

- А при правильно поставленной задаче какова допустимая погрешность оценки?

- Рыночная стоимость – это вероятная величина. На Западе нормальной считается погрешность в 15 процентов. Потому что даже условия «торга» – как минимум те же самые 5-10 процентов.

- Из каких этапов состоит работа оценщика?

- Первое – это заключение договора. Затем происходит сбор информации, определение целей и задач, которые стоят перед оценщиком - заказчик не всегда сам понимает, что ему нужно: он выяснил, что ему необходим отчет об оценке, но сам не знает, для чего оценка производится. Это выясняется вместе с оценщиком, составляется техническое задание, подписывается договор. После этого оценщик производит анализ рыночной информации, расчеты.

Существуют три подхода, которые оценщик должен использовать в своей работе: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход – это совокупность методов по оценке, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами. Затратный подход основан на тех затратах, которые понес бы собственник на восстановление, воссоздание либо замещение объекта оценки. Доходный подход основывается на тех доходах, которые принесет в будущем объект оценки. Я вольно цитирую. После этого все согласуется. По закону должны применяться все три подхода, либо обосновывается отказ от какого-либо из них.

Последний этап – написание отчета и согласование результатов с заказчиком. Согласование в данном случае заключается не в том, чтобы написать в отчете то, что хочет заказчик. Оценщик, который идет на поводу у заказчика, – плохой оценщик. Если он так поступает, он не будет работать на этом рынке. Минимущество отзывает лицензии недобросовестных оценщиков, а когда контрольные функции будут переданы саморегулируемым организациям, такие оценщики будут исключаться из их рядов. Фирме просто будет ставиться запрет на работу в этой области. Да и самому заказчику станет невыгодно заказывать работу такому оценщику - экспертиза не подтвердит подобный отчет. А если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что заказчик ввел оценщика в заблуждение, именно заказчик будет нести за это ответственность.

При согласовании итогов работы задача оценщика заключается в том, чтобы доказать заказчику правильность своих выводов либо уточнить неправильно переданную информацию и внести исправления.

После сдачи отчета должно состояться подписание акта приема-передачи работ, выплата денежного вознаграждения. Оценщик обычно работает на условиях 50-процентной или 100-процентной предоплаты.

- Какие документы необходимы оценщику для того, чтобы начать работу?

- Прежде всего, это правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности, Договор купли-продажи, если он есть. Кроме того, документы из БТИ: экспликация, поэтажный план. И правоустанавливающие документы на землю: договор аренды земли либо свидетельство о собственности, план земельного участка. Бывает так, что приходится выполнять обмеры, но это случается очень редко. Кроме того, требуются документы по затратам на содержание здания, эксплуатационные и управленческие расходы – эту информацию либо выдают в виде справок, либо оценщик ее сам добывает. Если имущество принадлежит юридическому лицу, требуются также данные бухгалтерского учета – балансовая стоимость.

- Ситуация на рынке быстро меняется. Как оценщик приводит свои расчеты в соответствие с рыночной ситуацией? Существуют ли специальные коэффициенты, индексы? Кем они рассчитываются?

- Есть коэффициенты, которые рассчитываются самим оценщиком, и есть те, которые рассчитываются институтами бывшего Госстроя. Регулярно публикуются индексы изменения сметных цен строительства по отраслям промышленности и для различных строительных элементов. Те же риэлторские агентства, общественные организации, которые занимаются изучением рынка, также публикуют результаты своей работы. Но, на самом деле, оценщик каждый раз, работая с конкретным зданием, вынужден добывать эту информацию и доказывать свои выводы. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при условии, что покупатель и продавец достаточно информированы. Оценщик в своей работе должен становиться на позицию и покупателя и продавца, выстраивать логику и того и другого подхода. Если информация общедоступна, оценщик о ней обязан знать. Кроме того, он должен выявить ту информацию, которая не «лежит на поверхности». Ее тоже необходимо привести, указать источники, из которых эта информация была взята и таким образом доказать покупателю и продавцу логику определения цены.

- Сколько времени занимает работа по оценке объекта?

- При наличии всех документов для несложного объекта недвижимости работа занимает от 7 до 15 дней.

- Предусмотрена ли ответственность оценщика за результаты его работы?

- Да, в том числе уголовная. Я знаю один случай, когда было возбуждено уголовное дело и вынесен приговор оценщику за мошенничество – кажется, два года. Как и любой человек, оценщик может ошибиться, и эта его ошибка в обязательном порядке страхуется – таково требование закона. У оценщика должен быть полис страхования ответственности страхователя перед третьими лицами. Сумма специально не оговаривается, но, исходя из общей практики, это не менее миллиона рублей.

Источник: МИР И ДОМ (2005 год)