Оценка земли, земельных участков

Земельный участок. - Часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
ст. 1 федерального закона РФ от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"

Цели и ситуации оценки земли и земельных участков.

Земельные участки оценивают во многих ситуациях. В практике нашей компании оценка земли происходит для следующих целей:

Оценка земельных участков для передачи их в обеспечение кредитов
Оценка земли в рамках оценки бизнеса
Оценка участков для наследования
Оценка земельных участков при имущественных спорах
При приватизации государственной собственности
Кадастровая оценка земельных участков
Для оформления сделок купли-продажи

В последнее время часто приходится сталкиваться с оценкой права аренды земельного участка. Этой цели оценки посвящен отдельный раздел нашего сайта.

При оценке земельного участка важную роль играет его назначение (с/х, ИЖС, земли промышленности, садоводство, рекреационная зона и т.д.) и возможность перепрофилирования в другую категорию. В нашей практике были случаи, когда одна только возможность перепрофилирования участка увеличивала его стоимость в десятки раз (перепрофилирование рекреационной зоны в ИЖС).

Объекты оценки земельных участков:

На сегодняшний день можно выделить следующие наиболее распространенные и часто встречающиеся права на земельные участки:

право собственности;
право аренды;
право постоянного (бессрочного) пользования.
сервитут;

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций. Стоимость земельных участков, принадлежащих предприятию на праве собственности, определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации и Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, которым утверждены "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков".

Сервитут распространяется на земельные участи, находящиеся под надземными газопроводами. Согласно п.17 "Правил охраны газораспределительных сетей" Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. № 878 утверждение границ охранных зон для существующих газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны без согласования с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков. В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, рыночная стоимость прав на земельные участки под газопроводами принимаются равными нулю.

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно пункта 2, статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральным законом от 27.12.2005 г. № 192-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2008 года. С учетом вышесказанного, стоимость права постоянного (бессрочного) пользования рассчитывается аналогично стоимости права аренды. При этом величина платежей принимается равной величине земельного налога по соответствующим участкам, срок действия права – с даты оценки до 01.01.2008 года.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды. Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли. Стоимость земельных участков, арендуемых предприятием определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации на основе методов, предусмотренных Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

Документы, необходимые для оценки земельных участков.

Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.на землю).
Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).
Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

Стоимость услуг.

Стоимость услуг по оценке земли зависит от следующих факторов:

Назначение земельного участка
Расположение участка
Наличие на нем улучшений (построек) или обременений (залог)

В среднем, стоимость оценки составляет от 7 тысяч рублей за участок размером 6-10 соток с назначением "ИЖС" или "садоводство".

Обращаем Ваше внимание, что в стоимость услуг по оценке земельного участка не входит стоимость оценки построек или элементов благоустройства земельного участка.

Сроки выполнения.

Сроки выполнения работ также зависят от перечисленных выше параметров и в среднем составляют 3 рабочих дня.