Корректировки при расчетах прав на земельные участки (2007-2008 годы)
Under:
Оценщик принял соотношения стоимости от площади земельного участка, объема прав и наличие сетей на территории и вблизи рассматриваемых земельных участков, в зависимости от использования по базе на интернет-сайтах.
Обоснование корректировок по Аналогам
Корректировка на площадь земельного участка
Корректировка связана с ликвидностью объектов недвижимости. При прочих равных условиях, большие по площади земельные участки могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. В данном случае корректировка рассчитана на основании исследования зависимости цены участков от их площади.
Проведенный анализ зависимости цены участка от его площади (выборка из 18 аналогов площадью от 0,22 до 404 гектар, в основном Ярославское и Рязанское направления от Москвы) показывает, что зависимость приближенно можно описать степенным уравнением:
Ц = 64 200 * Пл ^ (-0,46)
График 1. Зависимость цены участка (долл. США/сотка) от площади
Корректировка на расстояние от МКАД
Корректировка связана с ликвидностью объектов недвижимости. При прочих равных условиях, более дальние земельные участки могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. В данном случае корректировка рассчитана на основании исследования зависимости цены участков от их расстояния областного города.
Проведенный анализ зависимости цены участка от его расстояния от МКАД показывает, что зависимость приближенно можно описать уравнением:
Ц = 1 547 * Пл ^ (-0,33)
График 2. Зависимость цены участка от расстояния до МКАД
Корректировка на коммуникации
Данная корректировка аналогична по условиям корректировке на передаваемые права. Расчет представлен в таблице 1.
Таблица 1
Расчет корректировки на коммуникации
|
Наименование |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
|
Источник информации |
http://www.infozem.ru/lot1004 |
http://www.infozem.ru/lot860 |
http://www.infozem.ru/lot950 |
http://www.infozem.ru/lot949 |
|
Передаваемые права |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
|
Назначение |
промышленное |
промышленное |
промышленное |
промышленное |
|
Направление |
Щелковское |
Щелковское |
Щелковское |
Щелковское |
|
Удаленность от МКАД, км |
20 |
21 |
21 |
21 |
|
Площадь участка, га |
20 |
15 |
3,7 |
5,7 |
|
Корректировка |
- |
0,00% |
-5,75% |
-5,08% |
|
Ж/д пути |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
Коммуникации |
есть |
нет |
нет |
нет |
|
Цена участка, $ |
4 600 000 |
3 000 000 |
720 000 |
1 100 000 |
|
Цена 1 га, $ |
230 000 |
200 000 |
194 595 |
192 982 |
|
Суммарная поправка |
|
0,00% |
-5,75% |
-5,08% |
|
Скорректированная цена 1 га, $ |
230 000 |
200 000 |
183 406 |
183 179 |
|
Корректировка на наличие коммуникаций |
- |
15,00% |
25,40% |
25,56% |
|
Среднее значение корректировки, % |
22% |
|||
|
Среднее значение корректировки, % |
-18% |
|||
Корректировка на объем передаваемых прав
Предполагается отсутствие влияния разных видов использования и категорий земельных участков – промышленные и земли поселений под административно-производственные здания. Права на земельные участки, используемые без документов, приравнены к правам аренды более 25 лет. Объем корректировки определен парными продажами, расчет представлен в таблице 2.
Таблица 2
Расчет коэффициента стоимости прав
|
Характеристика |
Расчет корректировки на объем передаваемых прав |
|||
|
1 |
2 |
|||
|
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 1 |
Объект 2 |
|
|
Передаваемые права |
аренда |
собственность |
аренда |
собственность |
|
Источник информации |
www.mosoblzem.ru/rus/LANDLISTINGS/02_1/1/mosoblzem_napr.name/0/07/112/12689/ |
|||
|
Направление |
Нижегородское |
Нижегородское |
Дмитровское |
Дмитровское |
|
Удаленность от МКАД, км |
35 |
35 |
30 |
18 |
|
Назначение |
пром |
пром |
пром |
пром |
|
Площадь |
10 |
20 |
3.05 |
2.5 |
|
Цена за 1 га, $ |
220 000 |
250 000 |
229 508 |
300 000 |
|
Условная стоимость участка |
3 307 |
4 157 |
2 235 |
2 093 |
|
Величина корр. на площадь участка |
25.70% |
-6.35% |
||
|
Скорректир. цена за 1 га, $ |
220 000 |
314 253 |
229 508 |
280 946 |
|
ИТОГО корректировка на объем прав, % |
142.84% |
122.41% |
||
|
Среднее значение корректировки собственность/аренда, % |
133% |
|||
|
Среднее значение корректировки аренда/собственность, % |
75% |
|||
